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跳出房地产行业的新赛道
发布时间: 2020.05.26

跳出房地产行业的新赛道


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Part 1丨壹

 

 

当前的房地产行业,面临着四大现状:

 

一是从城市化到大城市化。当前的几大国家战略,不管是粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀协同发展,还是19大城市群,都在提倡大城市的趋势,同时默认了收缩性城市的存在。作为城市化的重要力量,

房地产开发的方向,必然是跟着继续大城市化的脚步,而不是逆流去收缩型城市。

 

二是战略布局的限制。与大城市化同步的是,一线城市渐趋饱和、三四线城市风险累积,能够进入的安全城市只有大城市化趋势上的部分二线和三线城市,比如杭州、绍兴、宁波等。这几乎已是许多从业者的共识。

它带来的直接后果是:竞争加剧,拿地困难。

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▲2019年,国家发改委首次提到“收缩型城市”

首都经贸大学教授吴康利用2007-2016十年数据

从中国660个城市中识别出收缩型城市80个

占比达到了12.1%,图中一个黑点代表一个


三是对房企综合运营能力的要求越来越高。以杭州为例,政府和做地单位,纷纷介入到房地产开发的过程中,甚至成为开发主体。他们一改传统的土地出让制度,开始持有优质土地资源,这是近三年的一大变化。

从出让到持有,要求的不再是单一的住宅开发能力,而是综合运营能力。未来,只会盖住宅的开发商会面临窘境。

 

四是大市场同质化。当前的房地产调控,几乎已是打明牌:竞地价、限房价,必然会严控成本。在成本接近的情况下,整个市场的产品日渐同质化,产品本身的竞争力趋同。

 

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▲同质化不仅在房地产行业出现,手机也是如此


这四大现状叠加在一起,对于以传统开发思维为主导的开发商来说,就会出现很有尴尬的现象:

 

能去的地方越来越少,少有的安全的地方对于综合运营的能力要求很高,拿地又很困难,拿到了利润可能很低,控制成本确保利润做出的产品又面临大市场的同质化,竞争压力大……

 

怎么办?

 

只有一个办法:跳脱传统的开发思维,去寻找行业的新赛道。

 

 

Part 2丨贰

 

 

时代真的不同了。

 

不少开发商最近几年都在改变自身的定位,从开发商变身“服务商”、“运营商”等,就是探索的表现。

 

只是,许多的开发商探索了许多的业务之后,无奈地感叹:没有一个业务比房产开发赚钱。于是,又无奈回到老路。

 

思维的窠臼,带来的是尾大不掉。除非真的能够彻底摆脱“只缘身在此山中”的局限,才能够对新的时代需求和行业困境有全新的认知,否则,都只是试探。

 

欣喜的是,脱胎于蓝城和绿城的亚搏直播app官方网站双城,成为了这个行业的一个新物种。他们真正站在城市、城市化和运营、服务的角度,去思考城市和这个行业的未来,并在读懂趋势的基础上找到了不同于传统地产开发的新赛道。

 

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▲亚搏直播app官方网站双城2020年新品发布会现场


研究了公司的资料,并和亚搏直播app官方网站双城的创始合伙人深度交流之后,我大概读懂了他们背后的逻辑和发展模式。

 

这个模式,可以抽象为两个词:共建、服务。

 

共建是基础,它让政府单位、城投公司、地铁集团、资本方和其他拥有土地的企业,都能够成为亚搏直播app官方网站双城的合伙人,能够一定程度上避免目前房地产行业开篇讲到的四大尴尬现状;

 

服务是核心,它的主脉络,是打通从消费者个体到小区、合伙人以及城市的完整链条,用一以贯之的服务创造持续的价值。

 

那么,亚搏直播app官方网站双城具体是如何做的呢?

 

 

Part 3丨叁

 

 

亚搏直播app官方网站双城共建与服务的背后,纵向有三个维度,横向有三个界面,服务有三大内容,这才是建立企业生态和竞争壁垒的关键。

 

纵向的三个维度,很有意思:

 

第一个维度,是客户,落脚点是具体的产品。

 

除了传承宋卫平先生26年品质追求的精神,开发新时代下匹配客户需求的优质产品外,在对于当下客户需求和产品研发的洞察上,亚搏直播app官方网站双城有自己的理解:他们认为,当下的园区生活,传统的底商、会所、

物业营业用房等的利弊都已显现。

 

这些都是项目沉淀的资产,但大都没有有效盘活,如何在园区会所无法持续运营、社区底商业态复杂、快递和外卖等人群流动性大会给小区带来安全隐患等潜在问题之上,开发更加人性、安全、智慧和健康的

产品,是重点。

 

所以在产品与客户需求的匹配上,会致力于研究外投内取的快递模式,研究社区内外半开放的会所空间,研究和地铁融合的过渡空间,让园区内部、过渡灰空间和外部空间,有序互补,既解决内部业主的配套,

又弥补因园区住户数量较少无法支撑商业配套的弱势,实现双赢。


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 ▲意向图


为了服务的连贯性,甚至有可能从前期的营销人员中,筛选个别优秀的管理者,组建团队,把社区内部的会所、物业经营用房等资产,有效运营起来,既为业主创造价值,又避免资产的闲置和浪费。

 

把每个社区的闲置资产和配套盘活,对于自身园区和周边业主而言,也是一种贡献。

 

这个服务维度的主体,亚搏直播app官方网站双城的服务体系是构建从“营销服务”、“物业服务”到“生活服务”的三大内容。

 

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▲湖印宸山效果图


第二个维度,是企业,是亚搏直播app官方网站双城的“共建生态”,包括政府单位、城投公司、地铁集团、资本方等等,落脚点是具体的项目与合作。

 

“共建”开发模式,倡导“责任对等、利益共享、风险共担”的合作机制,本质就是提供经营保障承诺的房地产现代服务。

 

 “共建”就是要在投资和开发相分离的行业趋势下,用新的商业模式,解决基础产品和基础服务问题、化解规模增长的矛盾、理顺开发主体的责任和利益关系,构建业主、投资人、事业合伙人“三位一体”

的事业生态。

 

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▲亚搏直播app官方网站双城布局图


通过不同主体的合作嫁接,衍生出了亚搏直播app官方网站双城的“物理开发与数字开发”的双开发模式,以及“城市更新、TOD和产城融合”的三种业务构成,也是横向的三个界面。

 

在“共建”模式的驱动下,从去年至今,亚搏直播app官方网站双城已实现签约落地项目50余个,在建项目涉及北京、深圳、杭州、广州、南京、济南、郑州、兰州、宁波、舟山、西双版纳等重点城市,预估可售货值超过1200亿。

随着全国布局的展开,亚搏直播app官方网站双城将陆续呈现更多的新品。

 

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▲春和云境效果图


第三个维度,是城市,也就是房地产开发仅仅只是其中一环的城市,是我们赖以居住的家园。

 

第一个维度,是服务于城市中的个体,服务于具体的客户;第二个维度,是服务于助力城市前行的力量,服务于推动城市进步的企业;第三个维度,则是直接服务于城市。

 

在亚搏直播app官方网站双城看来,我们的城市依然大有可为。只是,如同汽车、房屋需要养护一样,城市也需要养护。特别是大的城市基建,比如高架、道路、桥梁、隧道、地铁等等大工程,有的以及使用了20年、30年甚至更久,

不但要定期保养,甚至需要做好实时监控和预警,确保安全。

 

城市安全了,也就是我们的家园安全了。

 

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▲意向图


而目前的中国,除了营造者的售后服务,很少有公司能够全面、系统、职业地介入城市养护和服务。亚搏直播app官方网站双城通过和大量的政府机构、城投公司等沟通,了解到这是一块相对蓝海的市场,从去年开始便已着手准备。

 

而且,为了更好地服务于城市,亚搏直播app官方网站双城还不断打通服务城市必需的上下游环节,从材料生产等内容入手,为持续服务城市打好基础。

 

结合客户需求共建优质园区,结合不同的合伙人主体共建优质产品,结合城市现状与城市运营者们一起共建我们的美丽城市,这是亚搏直播app官方网站双城的真正发展逻辑与业务核心。

 

 

Part 4丨肆

 

 

仿佛悄无声息之间,亚搏直播app官方网站双城的业务版图已经扩展至全国。而在杭州,亚搏直播app官方网站双城已手握七个项目,即将快速进入主流阵营。

 

除了已经公布案名的“湖印宸山”、“春和云境”,亚搏直播app官方网站双城在杭州还有沈塘桥项目、打铁关项目、云栖小镇三期、玉泉项目和湘湖项目。这七个项目,涵盖了“城市更新、


TOD和产城融合”三大界面,包括了高层、低密和小镇三大产品。

 

七个项目,构成“春山关桥栖玉湖,七星飞渡映钱塘”的曼妙场景。

 

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▲亚搏直播app官方网站双城杭州七星


有了前面对于亚搏直播app官方网站双城模式与核心逻辑的系统梳理,回头来看七个项目的快速落地,可以说亚搏直播app官方网站双城是用降维打击的方式在做房地产和城市开发,或者是用升维的方式来提升传统的


房产开发,构建个体与社区、社区与城市的生态系统。

 

它的一切逻辑和思维的原点,始于它站在更高的维度看城市,看合作伙伴,看待客户的需求,以及这个行业。它不是开发商,但它和开发商一样的探索未来的路。

 

这是一个行业的新赛道,也是亚搏直播app官方网站双城为这个行业打开的一扇新的门。